Ha lépten-nyomon ingatlanhirdetésekbe botlunk, az nem a véletlen műve. Azt gondolhatnánk, hogy aki lakást vagy házat szeretne vásárolni, az most lubickolhat az elérhető ingatlanok tengerében. Azonban ez távol áll a valóságtól.
A hamis túlkínálati piac rejtélye – Leskó Zoltán, ingatlanértékesítő és pénzügyi közvetítő utánajárt ennek a titokzatos jelenségnek. A szakértő ingatlantulajdonosoknak és vevőknek egyaránt hasznos információkkal szolgál.
Rekord mennyiségű ingatlanhirdetés szeptemberben
Szeptember hónapban tetemes mennyiségű hirdetést adtak fel a legnagyobb internetes portálon. Szám szerint több mint 37 ezret, mellyel egy 7 éves rekord dőlt meg.
– A kínálat bővülésével párhuzamosan durva keresletcsökkenésről számolnak be a szakértők. Ennek oka leginkább a háború, a brutálisan elszállt infláció, az ezzel összefüggésbe hozható kamatemelkedések, valamint az új rezsirendelet hatására kialakult általános bizonytalanság – kezdte Leskó Zoltán.
Keresleti vs. kínálati piac – Melyik mit jelent?
– Következzen egy kis közgazdaságtani gyorstalpaló. Piaci egyensúlyról akkor beszélünk, ha a vevők és az eladók száma, azaz a kereslet és a kínálat nagyjából megegyezik. Ezt számos gazdasági folyamat befolyásolhatja, ahogyan láttunk is erre jó pár példát az elmúlt években. Ha az egyensúly felborul, valamelyik irányba billen a mérleg nyelve. A keresleti piac esetében a házak, lakások iránti érdeklődés lényegesen nagyobb, mint az a mennyiség, amit eladásra kínálnak. Ez általában úgy érhető tetten, hogy a lakások, házak átlagos értékesítési ideje kevesebb, mint 6 hónap. Ilyenkor az eladók kerülnek nyeregbe, akik akár meg is versenyeztethetik az ingatlant, válogathatnak az ajánlatok között. Ez az árat is magasabbra emeli – a reális eladási ár felső határértékén értékesíthető az ingatlan. A megjelent elemzések szerint jelenleg túlkínálati piacról beszélünk, ami a fentiek ellentétét jelenti. Azaz jóval több a meghirdetett ingatlan, mint amennyire érdeklődés lenne. Az átlagos értékesítési idő meghosszabbodik. Ha a közgazdaságtani törvényszerűségeket nézzük, a jelenségnek hosszú távon csökkentenie kell az árakat – részletezte az ingatlanértékesítő.
Drasztikus mélyponton a tranzakciók száma
A piac beszűkült, a tranzakciók száma folyamatos lejtmenetben van. 2022 szeptemberében 9200 lakhatási célú ingatlan cserélt gazdát. Ez 22%-kal kevesebb, mint a tavalyi év azonos időszakában. A meghosszabbított állami támogatások (például CSOK, Babaváró hitel) azért még továbbra is életben tartják a piacot.
A rejtély megoldása
– A szakmában is tapasztalom, hogy az ingatlanközvetítők az egyre kevesebb megbízásra panaszkodnak. Vajon mi lehet ennek az oka? Annak ellenére, hogy rengeteg a hirdetés, meglepő módon valós eladási szándékkal csak ritkán találkozni. Az elmúlt időszak extrém magas négyzetméterárain felbuzdulva a tulajdonosok akár 25-30%-kal túlárazva, maguk hirdetik meg az ingatlanjukat. Ez úgy történik, hogy első lépésként begépelik a legnagyobb hirdetési portálok címét, ahol már eleve irreálisan árazott ingatlanokkal találkoznak. Mivel számukra saját otthonuk a legnagyobb kincsük, erre még rádobnak x %-ot „érzelmi felárként”, és így lépnek piacra. Eladni valójában nem szándékoznak, inkább madarat szeretnének fogni. Éppen emiatt a hozzáállás miatt nem is fordulnak ingatlanközvetítőkhöz. Az öngerjesztő folyamat itt most egy olyan spirál, ami eladóról eladóra gyűrűzik. Természetesen így belátható időn belül nem találnak vevőt, de mivel „nem kenyérre kell” az eladásból származó pénz, inkább kivárnak, mintsem „potom összegért elkótyavetyéljék”. A tulajdonosok a hirdetést hosszú hónapokig fent hagyják a netes portálokon, ide-oda tologatva az árat (ami még így sem közelíti meg a realitást).
A piac nem fagyott be, csak lelassult, és átalakult
– Ha valaki például Budán szeretne most venni egy normális állapotú lakást vagy házat, annak fel kell készülnie. Rendkívül kevés a ténylegesen elérhető ingatlan – ahol viszont megvan a valós eladási szándék, ott alaposan rá kell hangolódnia az értékesítésre, ami most még nehezebb, mint valaha. A labilis gazdasági helyzet miatt a vevők nagyon óvatosak, kétszer is meggondolják, mire költik a pénzüket. Ugyanakkor mindig lesznek vásárlók, akik megváltozott élethelyzetük megoldására eladó házat, lakást keresnek. A piac nem fagyott be, csak lelassult, és átalakult. Lényegében kettészakadt – energetikailag jó besorolású és kifejezetten korszerűtlen ingatlanokra – elemezte a szakember.
A látszólagos túlkínálat nem okoz minden szegmensben drasztikus árcsökkenést
– A magyar lakóingatlan-állomány korszerűtlen és elöregedett, megújulási üteme rendkívül lassú. Mindez megemelkedett energiafogyasztással jár. Elég valószínű, hogy az ilyen típusú ingatlanoknál tapasztalható drasztikus árcsökkenés (a folyamat már elkezdődött, ami várhatóan jövő év elején fog tetőzni). Fontos tisztában lenni azzal, hogy ha a modernizálás nem történik meg, a vevőnek a korszerűsítés összegével tudatosan kalkulálnia kell. Ezzel egy új lehetőség körvonalazódik a befektetők számára. Nem lesz ritka, hogy valaki kedvező áron hozzájut egy korszerűtlen ingatlanhoz, amit a felújítást követően megfelelő árréssel tud majd értékesíteni. Összefoglalva, a vevőknek azt tanácsolom, hogy ha mindenképpen vásárolniuk kell, legyenek kitartóak, alaposan fontolják meg a döntésüket, és okosan, következetesen vágjanak bele például a hitelfelvételbe. Továbbá akik valóban szeretnék eladni házukat, lakásukat, most mindennél fontosabb a megfelelő, ésszerű árazás és az ingatlan felkészítése.
További információ: https://www.leskozoltan.hu/
