Milliókat bukhatnak az eladók: teljesen megváltozott a lakáspiac
A magyar lakóingatlan-piac 2026 tavaszán újra felpörgött: egyre több az érdeklődő, nő a lakásmegtekintések száma, és országszerte élénkült az adásvételek tempója. Sokan úgy érzik, visszatért a piac a korábbi, erős időszakokhoz, a szakértők szerint azonban a háttérben olyan változás történt, amely alapjaiban írta át a lakáseladás szabályait Magyarországon.
A jelenlegi piac már nem az a közeg, ahol szinte bármilyen ingatlan gyorsan és könnyen eladható. A vásárlók tudatosabbak, óvatosabbak és jóval felkészültebbek lettek mint néhány évvel ezelőtt, emiatt az eladóknak is teljesen új szemléletre van szükségük.
– A piac ma már nem az ösztönös döntésekről szól. A vevők összehasonlítanak, számolnak, elemeznek, és sokkal érzékenyebbek az árakra mint korábban. Ez egy teljesen más működésű piacot hozott létre – mondta Dr. Sziszák György, lakóingatlan-fejlesztő.
A szakértő szerint a tavaszi időszak hagyományosan a legerősebb szezon az ingatlanpiacon, és ez idén is jól látható. Az online hirdetésekre több megkeresés érkezik, aktívabb lett a kereslet, és sok eladó gyorsabb értékesítésre számít. A különbség azonban az, hogy a mai vásárlók sokkal alaposabban vizsgálják meg a lehetőségeket. Figyelik az árakat, az ingatlan állapotát, a lokációt, az energiahatékonyságot és a várható fenntartási költségeket is, miközben egyre kevésbé hajlandók túlárazott lakásokra ajánlatot tenni.
Az elmúlt évek jelentős drágulása után a piac rendkívül érzékennyé vált az árképzési hibákra. Egy budapesti, 60-80 millió forintos árszinten mozgó lakás esetében már néhány százalékos eltérés is több millió forintos különbséget jelenthet. A túlárazott ingatlanok gyorsan elveszítik a kezdeti figyelmet, az érdeklődés néhány hét után drasztikusan visszaesik, és az ilyen lakások esetében jellemzően erősebb alku jelenik meg.
– A legnagyobb hiba ma az, amikor valaki a szomszéd lakása vagy egy régi hirdetés alapján próbálja meghatározni az árat. A piac sokkal gyorsabban reagál mint korábban. Egy rosszul belőtt ár ma már nemcsak időveszteséget jelenthet, hanem komoly pénzügyi veszteséget is okozhat – hangsúlyozta a HázGuru közösségi oldal tulajdonosa.
A szakértő szerint az egyik leglátványosabb változás az alku visszatérése. Míg 2020 és 2022 között sok esetben az eladók diktálták a feltételeket, addig ma ismét a vásárlók kerültek erősebb tárgyalási pozícióba. A vevők tudatosan keresik az árcsökkentési lehetőségeket, a finanszírozási környezet pedig szintén óvatosságra ösztönzi őket. Az alku mértéke jelenleg jellemzően 1-5 százalék között mozog, ami egy átlagos lakás esetében akár több millió forintos különbséget is jelenthet.
– Közben a piac egyre látványosabban kettészakad. A jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok továbbra is gyorsan gazdára találnak, míg az átlagos vagy problémás lakások értékesítése jelentősen lelassulhat. A szakértők szerint ma már sokkal élesebb a különbség az egyes ingatlanok piaci teljesítménye között mint néhány évvel ezelőtt. Tovább nő az új építésű és a használt lakások közötti árkülönbség is. Az új építésű ingatlanok négyzetméterára sok helyen jelentősen magasabb, miközben a használt lakások piacán nagyobb a választék, és több az alkulehetőség. Emiatt egyre több vásárló fordul a használt ingatlanok felé, ami tovább növeli a versenyt az eladók között – részletezte a lakóingatlan-fejlesztő, aki szerint a jelenlegi piacon az időzítés szerepe is felértékelődött.
– A jó ingatlanokra továbbra is gyorsan érkezhet vevő, de a piac ma már nem bocsátja meg a bizonytalanságot és a rossz döntéseket. Az eladóknak pontos stratégiára, a vevőknek pedig gyors, de tudatos döntésekre van szükségük – fogalmazott.
A szakember szerint a 2026-os lakáspiac nem rosszabb vagy jobb lett, hanem sokkal összetettebb. A kereslet továbbra is jelen van, de jóval szelektívebb, árérzékenyebb és tárgyalás-orientáltabb formában. Ebben a környezetben a siker már nem pusztán azon múlik, hogy valaki meghirdet egy ingatlant, hanem azon is, mennyire érti meg a megváltozott piaci működést.
– A kérdés ma már nem az, hogy eladható-e egy lakás, hanem az, hogy milyen áron, mennyi idő alatt és milyen kompromisszumokkal. A különbség pedig a gyakorlatban akár több millió forintot is jelenthet – zárta Dr. Sziszák György.
